不動産

私は不動産業界で再起を図ろうとしています。
昨今の業界の状況は非常に厳しいと考えられる。
なぜだろうか？私は少し調べる事にした。

不動産業界の不景気具合は、半端ないものです。
世論では、サブプライムの影響が日本にも来たからだ、となっているが、
実際はどうだろうか？


流れが変わったのは、1990年代の終わりに海外の投資資金が入ってきてからだろう。
その後、不動産ファンドやＪリートに代表される不動産証券化という
新しいビジネススタイルがでてきたことによって、2000年前後から市況が上向き、
2007年頃まで比較的好調に推移するようになった。

しかし、好調な市況に大きく貢献していた海外からの資金の流れが2007年の秋頃から悪くなる。それこそが、米国のサブプライムローン問題の影響です。

さらには、米大手証券会社のリーマン・ブラザーズが経営破綻した「リーマンショック」で世界的な金融不安が広がり、日本の金融機関の不動産業向けの融資額も大きく縮小。現在の不動産市況はかつてないほど、悪化している。

大きく影響が出始めたのは、2009年頃。
同年の春にパシフィック・ホールディングス、エスグラントコーポレーション、
中央コーポレーション、アゼル、ライフステージといった新興系を中心に
上場企業の連鎖倒産が始まった。

すべてはここからなのだ。

では、どうしてこうした大型倒産が連鎖するようになったのか？
私はそれを追ってみると、
その1つに菱和ライフクリエイト事件もあるのではないか。


菱和ライフクリエイト事件をご存知だろうか？

菱和ライフクリエイトという企業が存在した。
菱和ライフクリエイトならびに社長の西岡進氏は、
業界においては本当の意味でのパイオニアであり、
新興企業にも市場を開拓した。

簡単に言えば、
稚拙だったワンルームマンションを、高級志向やデザイナーズ型にさせ、
市場開拓を図ったのが、西岡進氏である。
その結果、国内での不動産投資も活発化され、市場が大きくなった。
さらに大きくなっただけでなく、顧客満足度も向上した。

当然の結果だった。
同じワンルームマンションでも、古びたものよりも新築且つ洗練されたデザインを好む事は、若者だけではなく投資家となる人たちも同じである。
当然、入居率は高まり、入居した客も満足度が大きくなり、
良い意味での相乗効果が生まれた。

菱和ファンとでも言うべきだろうか。
業界の者だけでなく、入居者にも多かったように思える。


そんな矢先に事件が起こった。

どのような事件かと言えば、
菱和ライフクリエイトの社長である西岡進氏が
2006年5月に電磁的公正証書原本不実記録と同供用の疑いで逮捕されたのだ。

内容は、2005年2月、渋谷区代々木のビルをめぐり、
ビル管理会社から都内の仲介業者を介し、菱和ライフクリエイトに不正に所有権が移転したことを知りながら、東京法務局渋谷出張所に虚偽の登記申請をするなどして、
後藤組組長が実質的に経営する後藤組のフロント企業に所有権を移した疑いである。

この事件は、不動産業界にとっては大打撃だった。
しかも詳しく知れば知るほど、99％冤罪である。


しかし、この事件の裁判は、何かがおかしかった。

噂では流れ始めているように、警察の「でっちあげ」ではないのだろうか？
第三者目線で見ても、疑わざるを得ない事が多すぎた。

とにかくおかしいのだ。

まず第一に、傍聴席にはなぜか警察が占拠するように座っていた。
この事については、誰もが不思議に思わざるを得ない。
その光景に、素人ながらに思った。
「外に漏れてはいけない事や不都合があるのではないか？」と。


そして可笑しな事は続く。

警察側の主張は完全に“状況証拠”だけだった。
テレビドラマでも言われている“状況証拠”はあくまでも推理だ。
証拠として認められないのが通例であることは、多くの人も知っているはず。

いや、今回の場合は状況証拠にもなっていなかった。
“屁理屈”と言った方が良いだろう。
小学生が聞いても「証拠ないよね」と意見できる程に、幼稚な論説なのである。


さらにまだ、可笑しなことは続く。

起訴した人間、裁判で立証する人間が違うのだ。
もうこの時点で、警察側の主張は机上の空論と聞こえ始める。

警察側は、期限ギリギリの20日間の勾留を行ったにも関わらず、何も証拠が出ない。
当然ながら、司法の場（裁判所）は“検察は起訴しない事例である”と西岡進氏に無罪判決を下す。


そして最後の可笑しなこと。

あれだけ勇み足だった警察と検察は、なんと一審無罪に対して控訴しないのだ。
そんなことが普通あるだろうか？

不動産業界のパイオニアであり、上場企業の社長である人間を起訴し、
控訴できないなんて聞いたことも見たこともない。

この事から推察できることは、後藤組長を逮捕したいがために、
警察と検察は勇み足で逮捕に踏み切ったのだ。それ以外に考えられない。
特にこの場合は、警察が検察に対し、強引に起訴を促したのだろう。
警察も警察だが、検察も検察だ。見切り発車にも程がある。

話は逸れるが、
2010年には前田元検事が証拠偽造容疑で逮捕された。
こんな事が日常的に行われているのは明白である。

西岡進氏はずさんな警察と検察、そしてそれを煽り立てたマスコミの被害者である。
私は100％それに同意したい。

しかし、私は単純に、西岡進氏をヨイショするつもりではない。
実際に会ってみても、まぁクセのある人間である。

先駆者たる者の宿命なのか否か知らないが、
良く言えば熱血、悪く言えば頑固と言えるその性格が、周囲に反感を与えることも
少なくはなかっただろう。
女性スキャンダルも表向きにはそこまで出てはいないが、まぁかなりの好き物らしい。
その辺りも含め、妬んでいる者や逆恨みしている者もいただろう。

事件に関しては記載の通りではあるが、実生活に関して、人間性に関しては、
好きか嫌いかと言われれば、微妙なラインである。
（実業家としての腕は認めざるを得ないが。）


話が西岡進氏の性格に及んでしまったが、その点は一切の興味もないので、
止めておこう。

しかし、事件に関しての真実は、真実として伝えるべきだと思う。
そして、不動産業界の信用を取り戻さなければいけない。

まぁ言いたいことは、菱和ライフクリエイト事件は
不動産業界においては大きな事件（冤罪事件）だったという事だ。
本当、直接関係のない私達には迷惑な話であった。


バブル崩壊時との違い

菱和ライフクリエイト事件を愚痴っていても仕方ないので、
市況部分にもスポットを当ててみよう。

実は、バブル崩壊後の長かった不動産不況下でも、今回のような不動産会社の倒産ラッシュは起きなかった。バブル崩壊後は本来なら倒産してもおかしくない会社を銀行が必死になって救済したからだ。

しかし、今は救済してくれる銀行はない。黒字会社ですら、少しでも資金返済に窮したら問答無用で切り捨てられる。

そう、現在の不動産市況がバブル崩壊後以上に厳しいのだ。
バブル崩壊後と違って、多くの産業が低迷し、雇用不安や消費の低迷などにより、
オフィスビルや商業施設、物流施設などのテナント需要に大きな影響が出た。
経済がグローバル化したことで、国内の事情だけでは見通せない新たなリスクも生まれている。さらに日本の人口減少問題。
これらの積み重ねで、住宅を新しく購入する需要の絶対量は明らかに減ったのだ。
こうした景気動向や社会構造の変化などによって、不動産業は大きく転換せざるを得ない状況にあるのだ。

こうした要因の分析は引き続き行い、公開しようと思う。